Истины о рынке недвижимости

Наш последний обзор показывает, что на многих рынках недвижимости сохраняется спад

Бум цен на недвижимость, предшествующий финансовому кризису, по своему масштабу был удивительным. Не считая нескольких исключений, казалось, что ценам только один путь — наверх. С тех пор все изменилось, и наш последний прогноз цен на недвижимость вырисовывается в драматичную картину в темно-синих тонах. Улучшающийся прогноз для Америки выделяется на темном фоне осажденных экономик периферийных стран Еврозоны. В странах, за которыми мы наблюдаем, цены на недвижимость растут и падают на равные значения. За последний год цены сильнее всего выросли в Гонконге, что повлекло за собой дальнейшие меры правительства, направленные на охлаждение рынка. В Испании они упали на 9.3%, что стало максимальным снижением за всю историю ведения статистики. Однако общий тренд сохраняет негативную динамику, поскольку в трех странах, где жилье дорожает, цены растут медленнее, чем год назад – например, в Канаде, они выросли на 3.3% по сравнению с 7.1% 12 месяцами ранее.

Для оценки низкой или высокой стоимости жилья мы использовали два критерия, каждый из которых сравнивает текущие оценки со средним долговременным значением (в большинстве стран с 1975 года). Это среднее значение и является нашим критерием для «реальной стоимости». Первый критерий – коэффициент цена/аренда. Это критерий, аналогичный коэффициенту цена/прибыль, используемому в акциях, где арендная плата, получаемая инвесторами в недвижимость (сохраненная домовладельцами) является эквивалентом прибыли корпораций. Критерий отражает широкий диапазон от переоцененности в Канаде в 78% до недооцененности в Японии в 37%. Другой критерий – коэффициент цена/располагаемый доход на человека – охватывает от 35% переоцененности во Франции до 36% недооцененности снова в Японии.

Возрождение американского рынка недвижимости внушает доверие, отчасти, благодаря резкой коррекции цен на недвижимость за последние несколько лет, которая сделала е дешевой по историческим меркам. Год назад цены на недвижимость продолжали падать и снизились на 3.6%. С тех пор произошло изменение: согласно последним данным, цены выросли на 4.3%. Но, основываясь на коэффициенте цена/аренда, недвижимость по-прежнему недооценена на 7%, а судя по коэффициенту цена/доход, цена на 20% ниже реальной стоимости. Дополнительную поддержку оказывают ставки по кредитам, которые находятся в области исторических минимумов и, вероятно, там и останутся, раз уж Федрезерв пообещал придерживаться курса максимально ослабленной монетарной политики в течение следующей пары лет.

Домовладельцы, может, и получили передышку в Америке, но на большей территории Европы их положение ухудшается. Наиболее остро эта агония ощущается в Испании, где спад перерастает в пике (падение на 9.3% в нашем последнем обзоре последовало за падением на 5.5% в прошлом году). Другие крупные экономики Еврозоны также идут в неверном направлении. В Италии и Голландии темпы снижения выросли, во Франции цены возобновили падение после недолгого восстановления. Европейские цены выше всего Франции, на 50%, судя по аренде, и на 35% на основе доходов. Это в сравнении с примерно 20%-ной переоцененностью по обоим критериям в Испании, несмотря на падение цен на данный момент. Но любой обвал цен во Франции, вероятно, будет умеренным по сравнению с Испанией. Бюджет Испании отражает масштабный избыток спроса на недвижимость, построенную во время строительного бума, и рост уровня безработицы, который достиг отметки в 26,6% в ноябре, максимального значения в Европе. Уровень безработицы во Франции вырос до 10,5%, но она не водной лиге с Испанией, французские банки находятся в лучшем состоянии, чем испанские.

Среди крупных европейских экономик выделяется Германия, где цены на недвижимость выросли на скромные 2.7% , в том же темпе, что и год назад. По удачному стечению обстоятельств Германия пропустила вечеринку строительства и теперь у немецких домовладельцев есть отличная возможность добиться успеха. В Германии дома на 17% недооценены по сравнению с историческими средними значениями по двум нашим критериям. Немецкие покупатели могут выиграть от низкой стоимости кредита, в отличие от своих конкурентов в периферийной Европе. Самый низкий в Европе уровень безработицы (5.5%) и далее будет оказывать поддержку рынку недвижимости. Цены на недвижимость в Великобритании за последние пять лет продемонстрировали лишь небольшое общее снижение, хотя растущая аренда и доходы также помогли подвести значения ближе к реальной стоимости. Однако британский рынок может добиться большего, чем предполагают выросшие цены. Во-первых, он не страдает от избытка пустующих домов, заполонивших города-призраки в Ирландии и Испании. И, согласно последнему отчету Банка Англии по условиям кредитования, кредиторы с большей охотой делают ипотечное кредитование доступным, чем в любой момент с начала финансового кризиса. Количество одобренных ипотечных кредитов на новые приобретения почти год держится на максимальном уровне.

Переоцененность особенно заметна в Канаде, в частности, в том, что касается аренды (78%), а также в отношении дохода (34%). Марк Карни, глава Центробанка страны, который скоро перейдет в Банк Англии, где примет полномочия от Мервина Кинга в июле, возможно, продемонстрировал отличную инвестиционную стратегию в своем переезде в Лондон, а также в искусстве переговоров относительно своей щедрой компенсации. Сингапуру и Гонконгу также угрожает коррекция из-за переоцененности их коэффициентов цена/аренда. Расхождения с нашими оценками реальной стоимости, бесспорно, могут сохраниться надолго. Эта беда, вероятно, обойдет стороной государства, где цены на недвижимость не переживают болезненный спад, хотя и растут слишком медленно. Рано или поздно Центробанкам придется отказаться от стратегии дешевых денег. Если рынки недвижимости на ладан дышат, даже получая такую огромную помощь, что же случится, когда ее не станет?

По материалам The Economist

Похожие статьи:

  1. Рынок недвижимости: скачок цен перед обрушением
  2. Стоимость бензина в разных странах
  3. Бензин: цены в мире падают
  4. Продовольствие в мире продолжает дорожать: цены на новом максимуме
  5. В США — падение цен на жилую недвижимость
  6. На рынке нефти — глобальная манипуляция (чего ждать)
  7. Революция на потребительском рынке — начинается
  8. Засуха в США беспокоит рынки
Pin It

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

1 253 Spam Comments Blocked so far by Spam Free Wordpress

HTML tags are not allowed.

Перед отправкой формы:
Human test by Not Captcha